АНО БТИ

crook

У нас в городке никто никогда не заказывал БТИ обследования физического износа зданий с начала 90-х гг. Но, тем не менее, в техпаспорте на квартиру для 16-летнетнего 5-этажного жилого дома 92 г. постройки БТИ указало цифру физического износа в 6%, не желая при этом объяснять, каким способом эта цифра была исчислена.
Встречал упоминание в Интернете, что при обследования степени износа здания БТИ должны руководствоваться только ВСН 53-86р, при этом осматриваются все конструкции здания и не менее 80% помещений, вроде.
Не могли бы Вы подсказать, каким другим методом наше БТИ (и, подозреваю, другие БТИ РФ) исчисляет износ домов, не скрывая зачастую, что даже визуального обследований домов никогда не проводилось?

Роза

При обследовании квартиры, если инвентаризация дома проводилась давно, % износа вычисляем по количеству лет с года постройки. То есть, в Вашем случае 2009г-1992г=17, а если дом кирпичный , то применяется коэффиент = 0,8, т.е 17х0,8=14%. И скаждым годом, делая переоценку дома таким образом делаем расчет % износа. А иначе никак не получается. Чтобы выяснить % износа нужно полностью обследовать полностью дом, все конструктивные элементы. А кто будет платить? Так и будет, пока собственник сам не подаст заявку на инвентаризацию. Ведь сами без заявок мы на объекты не ходим. Мне тоже интересно, как это происходит в других БТИ.

crook

А разве БТИ РФ разрешено применять такую методику - износ по годам?
Или в каждой области подобные упрощенные методики утверждаются индивидуально?
Читал где-то в Инете, что, вроде есть ВСН 53-91(р), где даны рекомендации по расчету затрат на ремонт. И там, вроде, приведена таблица нормативных износов зданий. Кирпичные многоэтажные физически изнашиваются в первые 10 лет на 11%, за вторые 10 лет - на 7%, в среднем возрасте износ - около 3,5% за десятилетие, в конце жизненного цикла темпы износа опять возрастают до 13% за 10 лет.
Руководитель группы в нашем БТИ тоже посетовала, что собственники не заказывают БТИ обследование домов, но не захотела ответить на мой вопрос - какая альтернативная методика используется тогда ими на практике. Как я понял, жульничают они вынужденно - подозреваю, реальные цифры износа не понравятся налоговой...))

Роза

Может и не разрешено применять методику износа по годам, но и никто нам еще не запрещал. Так и работаем. Ее ввели у нас тогда, когда еще не было методики, которую Вы отыскали. Вот и считаем по 1% в год. Пока никто не жаловался. Ну во всяком случае это лучше, чем как то, что с годами дом не изнашивается. Н-да, странное у Вас БТИ какое-то. Оно одно чтоли в городе?

crook

Да, Жуков маленький город, практически село, там и домов больше чем два этажа довоенной постройки, долго не было, пока к нему не присоединили соседний поселок.

Роза

А ну тогда понятно, какой спрос тогда может быть с БТИ. Как умеют, так и делают Смеется

crook

Да нет, думаю, что все они умеют. Но есть у меня подозрение, что в данном случае налоговая воду мутит. Дело в том, что половину дома составляют четырехкомнатные квартиры, имеющие инвентаризационную стоимость 320...350 тыс. руб. Если нарисовать честный % износа дома - владельцы приватизированных квартир будут платить налог не 0,3 %, а 0,1 %. Скорее всего, БТИ пошло на поводу у налоговой, с этой конторой мало кто спорить решится.

crook

Роза, нашел косвенное подтверждение, что БТИ разрешали официально исчислять % износа жилья по срокам службы, по крайней мере по 2006 г. В предыдущей версии "СТАТИСТИЧЕСКОГО НАБЛЮДЕНИЯ N 1-ЖИЛФОНД "СВЕДЕНИЯ О ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ" в п.34 была фраза "или по сроку службы". Однако в последней версии этого статотчета ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФСГС от 26 июля 2006 г. N 39 это упоминание убрали: есть РАЗДЕЛ 4 "Распределение жил.фонда по ... и проценту износа", но как подсчитывать износ - уже не уточняется...))
Я так подумал - ведь не станет наше БТИ врать в статотчетности по проценту износа, ФСГС за липовый % износа может, наверное, и против шерсти "погладить". Пара шоколадок - и девочки, занимающиеся оформлением статотчета, дадут, вероятно, взглянуть на документик? Или не дадут? Или в статотчетности тоже могут "липу" написать - не секрет, что правительство не очень заинтересовано в истиной информации о состоянии жилья?

Роза

Ну не знаю crook, у нас такого безобразия нет. Статотчет у нас ведется аккуратно и без всякой "липы". Мы привыкли работать честно и не идем ни у кого на поводу. К тому же это чревато в будущем не хорошими последствиями для нас. И в вашем БТИ, я не думаю, что они специально подделывают статотчеты и не достоверная информация о состоянии жилья - не правильно расчитанный процент износа и соответственно действительная стоимость так и переносится в статотчет.

anobti

crook

Спасибо, anobti!
"Рекомендации по ТИ и регистрации зданий гражданского назначения"
(http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=89145;p=1)
действительно, содержат пять способов оценки физического износа и рекомендуют выбрать подходящий, в зависимости от квалификации исполнителя (а по нынешним временам - в зависимости от ситуации). Как уже сказала Роза, на практике БТИ используют именно третий пункт:
в)отнесением физического срока эксплуатации объекта "Тф" к общему сроку эксплуатации "То";
Все остальные методы очень затратные, а без оплаты собственниками нереальны.
Все-таки загадка о 6% износа для нашего 16-летнего пятиэтажного кирпичного дома остается пока неразгаданной. Особенно учитывая тот факт, что поперечные несущие стены в квартирах на пятом этаже уже полопались на всю высоту от потолка до пола, наблюдаются вертикальные трещины доходящие до 2...3 мм, а также трещины под углом 45 град. - плиты перекрытия от "съезжания" удерживает пока еще наружная стена. Все это произошло из-за того, что строители в длинном, дважды изогнутом под углом 135 град. 9- подъездном здании из силикатного кирпича ( у него ТКЛР в два раза больше, чем у красного кирпича) выполнили только один деформационный шов в нарушении СНиП II-22-81 (1995). Нарушено требование по максимальному расстоянию между швами, а также п.6.28 об устройстве еще 2-х швов на изгибах. Часть "нехороших" квартир обследовала комиссия, за вертикальными трещинами в них ведется наблюдение. Но комиссия не рвалась обследовать все квартиры 5 этажа, хотя тенденция к ускроренному разрушению несущих поперечных стен - налицо. Я тоже пока не заявлял о наклонной трещине под плитой перекрытия - могут квартиру объявить аварийной - откажут в приватизации.

crook

В предыдущем посте привел ссылку на СНиП, введенные (дополненный?), очевидно, в 1995 г. Наш дом, как я уже говорил, построен в 1992 г., но я думаю, что и тогда проектная организация должна была выполнить проект здания с учетом температурных деформаций по существующим на тот момент СНиП'ам - ведь это азы строительства. Впрочем, допускаю, что в проекте эти два двойных дополнительных шва присутствуют, а реально строители вместо них сделали гипсолитовые перегородки. Представляете, сколько кирпича можно было пустить "налево"?
Хотя, надо отдать должное контролирующим организациям, вероятно - два последних дома рядом с моим построены уже с соблюдением всех норм на расстояние между температурными швами - отделен швом даже крайний подъезд - настолько жестко, очевидно, стали контролировать сейчас этот вид нарушений при строительстве...))
Да, к чему я замутил эту тему? При оформлении техпаспорта на квартиру я обратил внимание, что в документе указывается % износа всего здания, а не конкретно разрушающейся из-за строительных дефектов квартиры. Пару месяцев назад премьр в очередной раз объявил о введениии в четырех областях налога на недвижимость, рассчитанного, исходя из рыночной стоимости жилья в данной местности. Я считаю это недопустимым - при рыночной оценке стоимости квартиры ее физический износ должен быть обследован индивидуально. Ведь потенциальный покупатель моей квартиры, естественно, обратит внимание на все трещины и разрушения несущих конструкций - и, скорее всего, откажется от покупки, либо за такие дефекты предложит смехотворную цену.
К тому же обидно платить налог за такое отстойное жилье по рыночным ставкам, ведь в случае нарастания признаков разрушений несущих конструкций в пределах квартиры, я по закону буду обязан устранять их за свой счет, как собственник. В случае же развития аварийной ситуации - я вообще, подозреваю, с семьей останусь без жилья.
Для справки, встретил в Инете старый отчет БТИ Краснодара, когда им в 2003 г. правительство предложило обсчитать рыночный налог на типовую 4-комнатную квартиру. Получилась тогда цифра в 21 тыс. руб, что в два раза превышало налог, исчисленный для Москвы. С тех пор инфляция не уменьшилась - подозреваю, аналогичные оценки зашкалят сейчас под 50 тыс.

crook

Пришел ответ из облРоснедвижимости, в котором специалист дал ссылку на ч.4 "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ", где сказано: "процент физического износа зданий в зависимости от доступности или недоступности осмотру его конструктивных элементов соответственно устанавливается по признакам технического состояния или подсчитывается по срокам службы." и что используется ВСН-53-86(р).
Как видно, наш спец из областной Роснедвижимости не смог (не пожелал?) ответить на поставленный вопрос - какие другие методики используют наши БТИ, кроме ВСН-53-86(р).
Из анализа текста инструкции следует, что если элемент(!) здания доступен для осмотра - инженер БТИ обязан (если умеет?) использовать для его оценки ВСН-53-86(р)(см. п.4.2), если элемент недоступен - износ элемента (!) исчисляется по сроку службы (слово "соответственно"). Но так и нет ответа на вопрос - если собственник не заказывал обследования износа - по какой методике следует исчислять физический износ здания? Роза уже сказала, что на практике БТИ в этом случае используют метод сроков службы, но в каком официальном документе этот метод разрешено применять для оценки именно всего(!) здания, а не отдельного элемента? Возможно, есть какое-то указание статслужбы или по линии налоговой разъяснения. Не может быть, чтобы не было официально разрешенной альтернативной методики, в случае, если собственник(и) не желает(ют) тратиться на серьезное исследование строения по ВСН-53-86(р).
А в Астрахани упал очередной дом. Подозреваю, что местное БТИ в техпаспортах тоже рисовало - "износ 6%"!

crook

Сегодня выяснилось, что лет восемь назад (подозреваю, что это произошло при передаче жилья от предприятия в собственность муниципалитета) наше БТИ исчислило физический износ дома без обследования, вероятно, по срокам службы - и с тех пор этот процент в выдаваемых новых техпаспортах на квартиры не меняется.
Порылся в Инете - но так и не нашел документов, проясняющих этот момент - как исчисляется эта пресловутая инвентаризационная стоимость квартиры.
Нет, с формулами и коэффициентами там все понятно - что каждый год местные органы власти устанавливают повышающий коэффициент (то ли к восстановительной стоимости, то ли к инвентаризационной - были даже суды на эту тему) и БТИ, умножив восстановительную стоимость квартиры в ценах 90-х лохматых годов на коэффициент и остаток от процента износа, получает искомую цифру инвентаризационной стоимости жилья.
Не нашел я единственного - может ли БТИ использовать цифру физического износа воьмилетней давности при расчетах текущего год, ведь повышащий коэффициент можно использовать только "свежий", этого года?
Или второй вариант вопроса - даже если пять лет назад дом был обследован на износ по ВСН 53-86 (р) - неужели этот процент износа будет применяться БТИ все пять лет без коррекции?
Или все-таки БТИ обязаны ежегодно корректировать цифру износа, независимо от того, как она получена - легально, по ВСН 53-86, или нелегально - по срокам службы? Может, есть какая-нибудь инструкции на этот счет - подозреваю, в Инете такого не найду - наверняка, такие стратегические разъяснения под грифом ДСП идут...))
Хотя, нашел старую статью по переводу жилья в нежилой фонд в Москве (ссылку открыл через сохраненную копию):

http://www.agent-m.ru/books/spravochnik/glavs/06.htm

В статье, как я и подозревал, процент износа корректируется на 0,8% в год для кирпичных зданий при вычислении инвентаризационной стоимости помещения - но в Моркве по своим законам живут, как правило человеческим, а наши местные БТИ, похоже, беспредельничают в каждой цифре...((

crook

Вот предположил, что инвентаризационная стоимость квартиры исчисляется по этому документу - хотя я еще формально и не являюсь собственником, только собираюсь...
ПРИКАЗ МИНИСТЕРСТВО АРХИТЕКТУРЫ, СТРОИТЕЛЬСТВА И
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 4 апреля 1992 года N 87
"Об утверждении Порядка оценки строений,
помещений и сооружений, принадлежащих
гражданам на праве собственности"

В п.3.2 нашел указание, что инвентаризационная стоимость вычисляется с учетом "физического износа на момент оценки". Эта фраза наводит на мысль, что далее а приказе должна была бы быть ссылка на таблицу со среднегодовой коррекцией износа, как в московской методике, когда определение износа делается изредка, но по ВСН 53-86р. Но по этому поводу документ молчит - как именно следует производить погодовую коррекцию износа. Можно, конечно, предположить, что следует использовать среднегодовой процент износа - те же 0,8% для кирпичных домов. Но формально есть только фраза - "на момент оценки", про коррекцию - молчок, наше БТИ, соответственно, дурствует, планируя использовать все ту же цифру 6% и на следующий год, уже в девятый раз!
Зато повезло в приказе нежилым зданиям - их износ можно определять просто по сроку службы, безо всяких заморочек...))
Как всегда, наше государство создает гражданам массу препятствий по ходу жизни - дабы законы тщательнее изучали, вероятно...))
Или все-таки в недрах нашего БТИ на темной полочке, подальше от глаз посетителей должна-таки пылится та самая табличка с коэффициентами ежегодной коррекции износа?