Список форумов АНО БТИ

АНО БТИ

Добро пожаловать
 
 FAQFAQ   ПоискПоиск   ПользователиПользователи   ГруппыГруппы   РегистрацияРегистрация 
 ПрофильПрофиль   Войти и проверить личные сообщенияВойти и проверить личные сообщения   ВходВход 

% физического износа дома БТИ берет "с потолка"?
На страницу 1, 2  След.
 
Начать новую тему   Ответить на тему    Список форумов АНО БТИ -> О Государственном кадастре недвижимости
Предыдущая тема :: Следующая тема  
Автор Сообщение
crook



Репутация: 0    

Зарегистрирован: 08.07.2009
Сообщения: 41

СообщениеДобавлено: Чт Июл 09, 2009 1:37 am    Заголовок сообщения: % физического износа дома БТИ берет "с потолка"? Ответить с цитатой

У нас в городке никто никогда не заказывал БТИ обследования физического износа зданий с начала 90-х гг. Но, тем не менее, в техпаспорте на квартиру для 16-летнетнего 5-этажного жилого дома 92 г. постройки БТИ указало цифру физического износа в 6%, не желая при этом объяснять, каким способом эта цифра была исчислена.
Встречал упоминание в Интернете, что при обследования степени износа здания БТИ должны руководствоваться только ВСН 53-86р, при этом осматриваются все конструкции здания и не менее 80% помещений, вроде.
Не могли бы Вы подсказать, каким другим методом наше БТИ (и, подозреваю, другие БТИ РФ) исчисляет износ домов, не скрывая зачастую, что даже визуального обследований домов никогда не проводилось?
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Роза



Репутация: 0    

Зарегистрирован: 09.03.2009
Сообщения: 28

СообщениеДобавлено: Пт Июл 10, 2009 4:14 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

При обследовании квартиры, если инвентаризация дома проводилась давно, % износа вычисляем по количеству лет с года постройки. То есть, в Вашем случае 2009г-1992г=17, а если дом кирпичный , то применяется коэффиент = 0,8, т.е 17х0,8=14%. И скаждым годом, делая переоценку дома таким образом делаем расчет % износа. А иначе никак не получается. Чтобы выяснить % износа нужно полностью обследовать полностью дом, все конструктивные элементы. А кто будет платить? Так и будет, пока собственник сам не подаст заявку на инвентаризацию. Ведь сами без заявок мы на объекты не ходим. Мне тоже интересно, как это происходит в других БТИ.
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
crook



Репутация: 0    

Зарегистрирован: 08.07.2009
Сообщения: 41

СообщениеДобавлено: Пт Июл 10, 2009 8:14 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

А разве БТИ РФ разрешено применять такую методику - износ по годам?
Или в каждой области подобные упрощенные методики утверждаются индивидуально?
Читал где-то в Инете, что, вроде есть ВСН 53-91(р), где даны рекомендации по расчету затрат на ремонт. И там, вроде, приведена таблица нормативных износов зданий. Кирпичные многоэтажные физически изнашиваются в первые 10 лет на 11%, за вторые 10 лет - на 7%, в среднем возрасте износ - около 3,5% за десятилетие, в конце жизненного цикла темпы износа опять возрастают до 13% за 10 лет.
Руководитель группы в нашем БТИ тоже посетовала, что собственники не заказывают БТИ обследование домов, но не захотела ответить на мой вопрос - какая альтернативная методика используется тогда ими на практике. Как я понял, жульничают они вынужденно - подозреваю, реальные цифры износа не понравятся налоговой...))
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Роза



Репутация: 0    

Зарегистрирован: 09.03.2009
Сообщения: 28

СообщениеДобавлено: Пт Июл 10, 2009 9:12 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Может и не разрешено применять методику износа по годам, но и никто нам еще не запрещал. Так и работаем. Ее ввели у нас тогда, когда еще не было методики, которую Вы отыскали. Вот и считаем по 1% в год. Пока никто не жаловался. Ну во всяком случае это лучше, чем как то, что с годами дом не изнашивается. Н-да, странное у Вас БТИ какое-то. Оно одно чтоли в городе?
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
crook



Репутация: 0    

Зарегистрирован: 08.07.2009
Сообщения: 41

СообщениеДобавлено: Пт Июл 10, 2009 9:20 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Да, Жуков маленький город, практически село, там и домов больше чем два этажа довоенной постройки, долго не было, пока к нему не присоединили соседний поселок.
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Роза



Репутация: 0    

Зарегистрирован: 09.03.2009
Сообщения: 28

СообщениеДобавлено: Сб Июл 11, 2009 7:02 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

А ну тогда понятно, какой спрос тогда может быть с БТИ. Как умеют, так и делают Смеется
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
crook



Репутация: 0    

Зарегистрирован: 08.07.2009
Сообщения: 41

СообщениеДобавлено: Вс Июл 12, 2009 1:58 am    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Да нет, думаю, что все они умеют. Но есть у меня подозрение, что в данном случае налоговая воду мутит. Дело в том, что половину дома составляют четырехкомнатные квартиры, имеющие инвентаризационную стоимость 320...350 тыс. руб. Если нарисовать честный % износа дома - владельцы приватизированных квартир будут платить налог не 0,3 %, а 0,1 %. Скорее всего, БТИ пошло на поводу у налоговой, с этой конторой мало кто спорить решится.
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
crook



Репутация: 0    

Зарегистрирован: 08.07.2009
Сообщения: 41

СообщениеДобавлено: Пн Июл 13, 2009 12:23 am    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Роза, нашел косвенное подтверждение, что БТИ разрешали официально исчислять % износа жилья по срокам службы, по крайней мере по 2006 г. В предыдущей версии "СТАТИСТИЧЕСКОГО НАБЛЮДЕНИЯ N 1-ЖИЛФОНД "СВЕДЕНИЯ О ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ" в п.34 была фраза "или по сроку службы". Однако в последней версии этого статотчета ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФСГС от 26 июля 2006 г. N 39 это упоминание убрали: есть РАЗДЕЛ 4 "Распределение жил.фонда по ... и проценту износа", но как подсчитывать износ - уже не уточняется...))
Я так подумал - ведь не станет наше БТИ врать в статотчетности по проценту износа, ФСГС за липовый % износа может, наверное, и против шерсти "погладить". Пара шоколадок - и девочки, занимающиеся оформлением статотчета, дадут, вероятно, взглянуть на документик? Или не дадут? Или в статотчетности тоже могут "липу" написать - не секрет, что правительство не очень заинтересовано в истиной информации о состоянии жилья?
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Роза



Репутация: 0    

Зарегистрирован: 09.03.2009
Сообщения: 28

СообщениеДобавлено: Пн Июл 13, 2009 11:14 am    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Ну не знаю crook, у нас такого безобразия нет. Статотчет у нас ведется аккуратно и без всякой "липы". Мы привыкли работать честно и не идем ни у кого на поводу. К тому же это чревато в будущем не хорошими последствиями для нас. И в вашем БТИ, я не думаю, что они специально подделывают статотчеты и не достоверная информация о состоянии жилья - не правильно расчитанный процент износа и соответственно действительная стоимость так и переносится в статотчет.
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
anobti
Site Admin


Репутация: +1    

Зарегистрирован: 08.08.2007
Сообщения: 19

СообщениеДобавлено: Пн Июл 13, 2009 10:08 pm    Заголовок сообщения: Re: % физического износа дома БТИ берет "с потолка" Ответить с цитатой

crook писал(а):
У нас в городке никто никогда не заказывал БТИ обследования физического износа зданий с начала 90-х гг. Но, тем не менее, в техпаспорте на квартиру для 16-летнетнего 5-этажного жилого дома 92 г. постройки БТИ указало цифру физического износа в 6%, не желая при этом объяснять, каким способом эта цифра была исчислена.
Встречал упоминание в Интернете, что при обследования степени износа здания БТИ должны руководствоваться только ВСН 53-86р, при этом осматриваются все конструкции здания и не менее 80% помещений, вроде.
Не могли бы Вы подсказать, каким другим методом наше БТИ (и, подозреваю, другие БТИ РФ) исчисляет износ домов, не скрывая зачастую, что даже визуального обследований домов никогда не проводилось?

Смотрите в сети "Рекомендации по ТИ и регистрации зданий гражданского назначения"
В процессе госучета жилфонда ФИ определяется для рассчета затрат на капремонт всего жилфонда, а не для отдельного дома. Для определения ФИ отдельной постройки требуется провести не менее 5 независимых испытания-определиня и рассчитать среднее и квадратичное отклонение ( см. также монографию С.Киселева "Курс лекций по оценке строений и сооружений)
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
crook



Репутация: 0    

Зарегистрирован: 08.07.2009
Сообщения: 41

СообщениеДобавлено: Вт Июл 14, 2009 2:44 am    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Спасибо, anobti!
"Рекомендации по ТИ и регистрации зданий гражданского назначения"
(http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=89145;p=1)
действительно, содержат пять способов оценки физического износа и рекомендуют выбрать подходящий, в зависимости от квалификации исполнителя (а по нынешним временам - в зависимости от ситуации). Как уже сказала Роза, на практике БТИ используют именно третий пункт:
в)отнесением физического срока эксплуатации объекта "Тф" к общему сроку эксплуатации "То";
Все остальные методы очень затратные, а без оплаты собственниками нереальны.
Все-таки загадка о 6% износа для нашего 16-летнего пятиэтажного кирпичного дома остается пока неразгаданной. Особенно учитывая тот факт, что поперечные несущие стены в квартирах на пятом этаже уже полопались на всю высоту от потолка до пола, наблюдаются вертикальные трещины доходящие до 2...3 мм, а также трещины под углом 45 град. - плиты перекрытия от "съезжания" удерживает пока еще наружная стена. Все это произошло из-за того, что строители в длинном, дважды изогнутом под углом 135 град. 9- подъездном здании из силикатного кирпича ( у него ТКЛР в два раза больше, чем у красного кирпича) выполнили только один деформационный шов в нарушении СНиП II-22-81 (1995). Нарушено требование по максимальному расстоянию между швами, а также п.6.28 об устройстве еще 2-х швов на изгибах. Часть "нехороших" квартир обследовала комиссия, за вертикальными трещинами в них ведется наблюдение. Но комиссия не рвалась обследовать все квартиры 5 этажа, хотя тенденция к ускроренному разрушению несущих поперечных стен - налицо. Я тоже пока не заявлял о наклонной трещине под плитой перекрытия - могут квартиру объявить аварийной - откажут в приватизации.
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
crook



Репутация: 0    

Зарегистрирован: 08.07.2009
Сообщения: 41

СообщениеДобавлено: Ср Июл 15, 2009 10:30 am    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

В предыдущем посте привел ссылку на СНиП, введенные (дополненный?), очевидно, в 1995 г. Наш дом, как я уже говорил, построен в 1992 г., но я думаю, что и тогда проектная организация должна была выполнить проект здания с учетом температурных деформаций по существующим на тот момент СНиП'ам - ведь это азы строительства. Впрочем, допускаю, что в проекте эти два двойных дополнительных шва присутствуют, а реально строители вместо них сделали гипсолитовые перегородки. Представляете, сколько кирпича можно было пустить "налево"?
Хотя, надо отдать должное контролирующим организациям, вероятно - два последних дома рядом с моим построены уже с соблюдением всех норм на расстояние между температурными швами - отделен швом даже крайний подъезд - настолько жестко, очевидно, стали контролировать сейчас этот вид нарушений при строительстве...))
Да, к чему я замутил эту тему? При оформлении техпаспорта на квартиру я обратил внимание, что в документе указывается % износа всего здания, а не конкретно разрушающейся из-за строительных дефектов квартиры. Пару месяцев назад премьр в очередной раз объявил о введениии в четырех областях налога на недвижимость, рассчитанного, исходя из рыночной стоимости жилья в данной местности. Я считаю это недопустимым - при рыночной оценке стоимости квартиры ее физический износ должен быть обследован индивидуально. Ведь потенциальный покупатель моей квартиры, естественно, обратит внимание на все трещины и разрушения несущих конструкций - и, скорее всего, откажется от покупки, либо за такие дефекты предложит смехотворную цену.
К тому же обидно платить налог за такое отстойное жилье по рыночным ставкам, ведь в случае нарастания признаков разрушений несущих конструкций в пределах квартиры, я по закону буду обязан устранять их за свой счет, как собственник. В случае же развития аварийной ситуации - я вообще, подозреваю, с семьей останусь без жилья.
Для справки, встретил в Инете старый отчет БТИ Краснодара, когда им в 2003 г. правительство предложило обсчитать рыночный налог на типовую 4-комнатную квартиру. Получилась тогда цифра в 21 тыс. руб, что в два раза превышало налог, исчисленный для Москвы. С тех пор инфляция не уменьшилась - подозреваю, аналогичные оценки зашкалят сейчас под 50 тыс.
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
crook



Репутация: 0    

Зарегистрирован: 08.07.2009
Сообщения: 41

СообщениеДобавлено: Пт Июл 24, 2009 8:14 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Пришел ответ из облРоснедвижимости, в котором специалист дал ссылку на ч.4 "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ", где сказано: "процент физического износа зданий в зависимости от доступности или недоступности осмотру его конструктивных элементов соответственно устанавливается по признакам технического состояния или подсчитывается по срокам службы." и что используется ВСН-53-86(р).
Как видно, наш спец из областной Роснедвижимости не смог (не пожелал?) ответить на поставленный вопрос - какие другие методики используют наши БТИ, кроме ВСН-53-86(р).
Из анализа текста инструкции следует, что если элемент(!) здания доступен для осмотра - инженер БТИ обязан (если умеет?) использовать для его оценки ВСН-53-86(р)(см. п.4.2), если элемент недоступен - износ элемента (!) исчисляется по сроку службы (слово "соответственно"). Но так и нет ответа на вопрос - если собственник не заказывал обследования износа - по какой методике следует исчислять физический износ здания? Роза уже сказала, что на практике БТИ в этом случае используют метод сроков службы, но в каком официальном документе этот метод разрешено применять для оценки именно всего(!) здания, а не отдельного элемента? Возможно, есть какое-то указание статслужбы или по линии налоговой разъяснения. Не может быть, чтобы не было официально разрешенной альтернативной методики, в случае, если собственник(и) не желает(ют) тратиться на серьезное исследование строения по ВСН-53-86(р).
А в Астрахани упал очередной дом. Подозреваю, что местное БТИ в техпаспортах тоже рисовало - "износ 6%"!
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
crook



Репутация: 0    

Зарегистрирован: 08.07.2009
Сообщения: 41

СообщениеДобавлено: Чт Июл 30, 2009 8:14 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Сегодня выяснилось, что лет восемь назад (подозреваю, что это произошло при передаче жилья от предприятия в собственность муниципалитета) наше БТИ исчислило физический износ дома без обследования, вероятно, по срокам службы - и с тех пор этот процент в выдаваемых новых техпаспортах на квартиры не меняется.
Порылся в Инете - но так и не нашел документов, проясняющих этот момент - как исчисляется эта пресловутая инвентаризационная стоимость квартиры.
Нет, с формулами и коэффициентами там все понятно - что каждый год местные органы власти устанавливают повышающий коэффициент (то ли к восстановительной стоимости, то ли к инвентаризационной - были даже суды на эту тему) и БТИ, умножив восстановительную стоимость квартиры в ценах 90-х лохматых годов на коэффициент и остаток от процента износа, получает искомую цифру инвентаризационной стоимости жилья.
Не нашел я единственного - может ли БТИ использовать цифру физического износа воьмилетней давности при расчетах текущего год, ведь повышащий коэффициент можно использовать только "свежий", этого года?
Или второй вариант вопроса - даже если пять лет назад дом был обследован на износ по ВСН 53-86 (р) - неужели этот процент износа будет применяться БТИ все пять лет без коррекции?
Или все-таки БТИ обязаны ежегодно корректировать цифру износа, независимо от того, как она получена - легально, по ВСН 53-86, или нелегально - по срокам службы? Может, есть какая-нибудь инструкции на этот счет - подозреваю, в Инете такого не найду - наверняка, такие стратегические разъяснения под грифом ДСП идут...))
Хотя, нашел старую статью по переводу жилья в нежилой фонд в Москве (ссылку открыл через сохраненную копию):

http://www.agent-m.ru/books/spravochnik/glavs/06.htm

В статье, как я и подозревал, процент износа корректируется на 0,8% в год для кирпичных зданий при вычислении инвентаризационной стоимости помещения - но в Моркве по своим законам живут, как правило человеческим, а наши местные БТИ, похоже, беспредельничают в каждой цифре...((
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
crook



Репутация: 0    

Зарегистрирован: 08.07.2009
Сообщения: 41

СообщениеДобавлено: Пт Июл 31, 2009 4:52 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Вот предположил, что инвентаризационная стоимость квартиры исчисляется по этому документу - хотя я еще формально и не являюсь собственником, только собираюсь...
ПРИКАЗ МИНИСТЕРСТВО АРХИТЕКТУРЫ, СТРОИТЕЛЬСТВА И
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 4 апреля 1992 года N 87
"Об утверждении Порядка оценки строений,
помещений и сооружений, принадлежащих
гражданам на праве собственности"

В п.3.2 нашел указание, что инвентаризационная стоимость вычисляется с учетом "физического износа на момент оценки". Эта фраза наводит на мысль, что далее а приказе должна была бы быть ссылка на таблицу со среднегодовой коррекцией износа, как в московской методике, когда определение износа делается изредка, но по ВСН 53-86р. Но по этому поводу документ молчит - как именно следует производить погодовую коррекцию износа. Можно, конечно, предположить, что следует использовать среднегодовой процент износа - те же 0,8% для кирпичных домов. Но формально есть только фраза - "на момент оценки", про коррекцию - молчок, наше БТИ, соответственно, дурствует, планируя использовать все ту же цифру 6% и на следующий год, уже в девятый раз!
Зато повезло в приказе нежилым зданиям - их износ можно определять просто по сроку службы, безо всяких заморочек...))
Как всегда, наше государство создает гражданам массу препятствий по ходу жизни - дабы законы тщательнее изучали, вероятно...))
Или все-таки в недрах нашего БТИ на темной полочке, подальше от глаз посетителей должна-таки пылится та самая табличка с коэффициентами ежегодной коррекции износа?
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Показать сообщения:   
Начать новую тему   Ответить на тему    Список форумов АНО БТИ -> О Государственном кадастре недвижимости Часовой пояс: GMT + 4
На страницу 1, 2  След.
Страница 1 из 2

 
Перейти:  
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах



Powered by phpBB © 2001, 2005 phpBB Group
Вы можете бесплатно создать форум на MyBB2.ru, RSS